2014年02月08日10:51

來源：中證網(wǎng)-中國證券報

　　中國證券報7日刊發(fā)題為《C縣故事：房地產(chǎn)先行的城鎮(zhèn)化“病人”》的報道，引發(fā)業(yè)界關注。部分機構和專家表示，目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度相對不足的問題。如不能有效緩解這一問題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤的風險。

　　銷售不暢日益明顯

 　該報道提到的C縣并非三四線城市樓市的個案。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在土地財政的驅動下，前幾年不少三四線城市大量供地，并在近期形成海量房屋供應。 

　　同時，城市規(guī)劃的無序使“新城”遍地。近期媒體曝光的貴陽、營口、常州等地均是以新城建設帶動房地產(chǎn)開發(fā)的典型案例，但后續(xù)需求的乏力使新城變成“鬼城”。多位受訪者對中國證券報記者表示，在當前的三四線城市中，出現(xiàn)房屋供應嚴重過剩的“鬼城”不在少數(shù)，類似C縣公務員被“攤派”賣房現(xiàn)象也非個案。但這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場體量相對較小，房價不高，因此未受到外界的較多關注。

　　事實上，三四線城市房屋銷售不暢的狀況日益明顯。中原地產(chǎn)的報告顯示，今年1月，該機構監(jiān)測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個月新低。

　　業(yè)內人士表示，三線城市1月新建住宅成交量走低，雖有春節(jié)因素影響，但自2013年以來，三四線城市的新房成交量便一直處于低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的狀況密不可分。

　　中金公司7日發(fā)布的研究報告指出，安徽宿州市主城區(qū)人口在40萬左右，2013年市區(qū)房地產(chǎn)住宅銷售量150萬平米，批準預售220萬平米。如果按照2014年新開工增長25%以上估計，宿州市區(qū)2014年批準預售將在270萬平米以上，供給過剩風險較大。

　　報告認為，三四線城市房地產(chǎn)市場冷熱不均，目前80%-90%的需求來自地級市本市市區(qū)原城市居民，農民進城帶來的購房需求有限。整體而言，未來兩三年，供給過剩將是最大的問題。

　　多個城市房價下跌

　　在溫州和鄂爾多斯樓市投資資金撤出、房價大跌之后，業(yè)界關注的是，同樣存在供過于求問題的其他三四線城市是否也會崩盤。

　　張大偉表示，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了過去十年的粗放、迅猛發(fā)展后，如今一、二、三線城市分化發(fā)展特征明顯，全國房地產(chǎn)市場已很難用同一周期概括。2014年，三四線城市將面臨比2013年更大的風險，一些房企正逐步撤離三四線城市。在供應庫存的壓力下，崩盤的案例將會增加。

　　專家表示，由于意識到市場風險，從去年開始，不少大型開發(fā)商從三四線城市撤離，回歸一二線城市。同時，投資房地產(chǎn)資金撤出，不僅會導致房價下跌，也可能使部分城市出現(xiàn)爛尾樓。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為10901元/平方米，環(huán)比上漲0.63%。其中，37個城市的房價環(huán)比下跌，比2013年12月增加5個城市。在房價下跌的城市中，除廈門、溫州、?？谥?，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉(xiāng)、洛陽跌幅居前。

　　張大偉表示，要避免部分三四線城市樓市崩盤，應嚴格限制大城市規(guī)模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉移給三四線城市，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應。中金公司的報告指出，要解決三四線城市樓市的問題，應引導農民入城，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來收入、就業(yè)，而非被動“保障”。